Что такое долевое строительство

Автор:

24
Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков. 

Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно. В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.

Закон определяет действия застройщика по привлечению в строительство. Застройщик имеет на это право только после приобретения земельного участка или его аренды. Должен зарегистрировать свое право на него, получить разрешение на строительство.

Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут вам избежать проблем с недобросовестными застройщиками.

Заключаем договор долевого строительства

Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства:

1. В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтером, чтобы понимать простую вещь — самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Если в вашем городе, уже много лет, работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.

2. Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебной практики.

3. Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а так же выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Ознакомьтесь с проектной декларацией.

4. Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.

5. Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Если компания продлевает строительство объекта, или отказывается дать квартиру — смело подавайте в суд. Есть небольшой секрет страховки от таких случаев — указание в договоре неустойки в определенном размере (как правило 3-5%) за один день рассрочки сдачи дома в срок, или передачи квартиры. Это хороший способ получения денег с застройщика- нарушителя, при том с сохранением шанса получить квартиру.

Долевое строительство — возможные проблемы

Наша современная жизнь наполнена событиями, которые сменяют друг друга с бешеной скоростью. Заботы наши подобны водовороту, который затягивает в себя и уже не дает шансов спастись. В бесконечной череде проблем сложно уследить за изменениями, которые происходят в политической, административной, юридической сферах. Зачастую мы сталкиваемся с вопросами, которые требуют быстрого и компетентного решения. В таких случаях наиболее верным решением будет обратиться к квалифицированному юристу, который сможет дать независимую оценку ситуации и подсказать путь решения проблемы. Конечно, кто-то скажет, что проще самому разобраться, спросить друзей, посоветоваться с близкими людьми. Но это так же неверно, как если бы при серьезном заболевании вы предпочли врачу «домашнюю медицину». Можно только представить, сколько людей поплатились за свою наивность и безграмотность в юридических вопросах.

Предположим, вы решили купить квартиру и не знаете услуги какой организации выбрать. «У той, чьи цены ниже», — наверняка скажет обыватель, плохо разбирающийся в вопросе. Это в корне не верно. Попытаемся рассмотреть вариант покупки жилья в новостройке. Риск приобретения недвижимости в строящемся объекте в нашей стране все ещё остается достаточно высоким. Ведь посмотреть на дом, который в лучшем случае существует только «на бумаге» не представляется возможным. В то же время, когда дом будет уже построен, квартиры для вас в нем может элементарно не оказаться. В подобной ситуации каждый сам решает, готов ли он пойти на такой риск и стоит ли выбранная игра «свеч». Если же вы решили прибегнуть к услугам компании-застройщика вам следует соблюдать некоторые меры предосторожности, речь о которых пойдет ниже. Первым делом необходимо выяснить какой опыт компания-застройщик имеет в строительстве той категории зданий, которая вам нужна. Обращаться следует в те фирмы, которые уже не один год работают и имеют определенную репутацию на рынке.

Нелишним будет поинтересоваться, какие объекты застройщик собирается разрабатывать в ближайшее время. Наличие четких планов -показатель профессионализма. Далее следует узнать о банке, с которым работает выбранный вами застройщик. Ни один, уважающий себя банк не станет обслуживать фирму, которая была уличена в обмане клиентов или невыполнении своих обязанностей. Категорически не рекомендуется торопиться с подписанием каких-либо юридических бумаг. Настойчивые требования о внесении каких-либо взносов или предоплат также должны вызывать подозрение. Следующим шагом должно стать подробное ознакомление с проектной документацией. Вам должно быть дано право вносить незначительные изменения в проект.

Так же не лишним будет попросить смету на строительство. Если застройщик пытается найти причину не выдать её вам то, скорее всего, вы попали к мошенникам. Последним шагом, на котором невозможно обойтись без помощи юриста, должно стать подробнейшее ознакомление с договором, правильностью его составления. В случае вашего долевого участия в строительном проекте, застройщик обязан предоставить вам пакет документов включающий в себя: разрешение на строительство на выбранном участке, нотариально заверенный документ, подтверждающий права застройщика на нужный земельный участок, проектную документацию и заключение гос.экспертизы по отношению к правильности проектной документации. Если хотя бы один из вышеперечисленных документов не был вам предоставлен или его подлинность вызывает у вас сомнения — лучше отказаться от услуг данной фирмы.

Как говориться, береженого Бог бережет. Вот вкратце пункты о которых необходимо помнить человеку вступающему в долевое строительство. Следует помнить, что, несмотря на общую стабилизацию рынка недвижимости в нашей стране, ещё остаются недобросовестные застройщики, которые могут, например, собрав деньги у дольщиков на строительство одного проекта, начинать строить дом в совершенно другом районе или даже городе. Чаще всего происходит так, что застройщик, набрав солидную сумму с дольщиков просто скрывается. В данной ситуации дольщик оказывается в положении «козла отпущения». Самое неприятное, что оказавшись в таком неприятном положении, обманутый гражданин едва ли может рассчитывать на помощь властей (фирмы регистрируются на так называемые «подставные» документы, не содержащие сведений о реальных организаторах мошеннической схемы).

Если вы работаете с грамотным специалистом в юридической сфере, подобного с вами вряд ли сможет случиться. Конечно, большинство людей, в силу типа их характера или склада ума, считают что лучше принять решение пытаются принимать решения самостоятельно, основываясь на собственном опыте или (в лучшем случае) на опыте других. Стоит отметить, что советы профессионала и собственные умения анализировать и оценивать ситуацию дадут в высшей степени эффективный результат.

Понятие долевой собственности.

Понятие долевой собственности. Доля в праве. Порядок пользования общим имуществом. Способы прекращения долевой собственности.

В настоящее время понятие собственность прочно вошло в жизнь каждого человека. В результате приватизации очень многие стали собственниками своих квартир, домов, земельных участков. Когда собственник один, он сам владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом. Если же собственников несколько, то такая собственность называется общей и очень часто при пользовании и распоряжении таким имуществом появляются проблемы и споры. Общей собственности в Гражданском Кодексе РФ посвящена 16 глава.

Общая собственность бывает 2 видов: совместная, когда доли каждого из сособственников не определены, и долевая, когда каждому совладельцу принадлежит определенная доля.

Очень часто сособственники неправильно истолковывают понятие «доля», считая, что доля имеет конкретное имущественное выражение. Но это не так. Доля — понятие идеальное, она представляет собой долю в праве, т.е. некую часть правомочий, составляющих понятие право собственности. Долю в праве нельзя потрогать. Порядок пользования общим имуществом сособственники устанавливают сами, договариваясь между собой или обращаясь за помощью в суд, если не удается достичь согласия. Каждый участник долевой собственности вправе требовать, чтобы ему было предоставлено в его владение и пользование часть общего имущества, соразмерная его доле в праве. Если же доля сособственника настолько незначительна, что ему невозможно предоставить часть имущества, то он вправе требовать у других собственников, которые пользуются этим имуществом, компенсацию за это.

Некоторые ошибочно считают, что определив порядок пользования, они прекратили долевую собственность и теперь имеют право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться этой частью, которая выделена им в пользование. Следует различать определение порядка пользования и раздел имущества, находящегося в долевой собственности (либо выдел из него доли). Само по себе определение порядка пользования общим имуществом, даже если этот порядок был определен решением суда, не является основанием прекращения долевой собственности и все ограничения по распоряжению этим имуществом сохраняются. Собственник, разумеется, может продать свою долю, но при продаже постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, за которую продавец хочет ее продать, и на прочих равных условиях. Таким образом, если один из сособственников решить продать свою долю, то закон его обязывает известить в письменной форме остальных собственников о своем намерении с указанием всех условий продажи. Если они откажутся либо никак не отреагируют на это извещение в течение месяца, если речь идет о недвижимом имуществе, и в течение 10 дней, если продается доля в движимом имуществе, то продавец может совершать сделку с любым лицом, но только на тех условиях, которые предлагал своим совладельцам. Если же продавец меняет условия продажи (например, снижает цену), то он снова должен извещать своих совладельцев. Для защиты права преимущественной покупки законодательно предусмотрен срок в 3 месяца после продажи доли, в течение которого сособственник, который считает, что его право нарушено, может обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя.

Для прекращения долевой собственности необходимо разделить общее имущество. Это можно сделать по соглашению всех сособственников. Если же такое соглашение не достигнуто, то участники долевой собственности обращаются в суд. Участник долевой собственности также вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества, если остальные сособственники не хотят прекращать общую собственность. В случае, если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости доли другими участниками. Таким образом собственник доли становится единоличным собственником только после раздела имущества или выдела из него своей доли. После этой процедуры собственник вправе пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом (которое ранее было частью общего) по своему усмотрению.